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持续收紧,房地产高杠杆时代已结束!未来三年,房价稳了?

来源:房老爹 发布时间:2020-09-29 18:21:31

  近日“三道红线新规加码,踩线房企需在2023年年中之前完成降负债”的消息传得沸沸扬扬。

 

 

从表面看,对房企的金融监管“加码”更为严厉了。

 

但细品下来不难发现,实则本应该在明年年初完成的目标,被推迟到了2023年,可谓明严暗松。

 

这比原来行内人预想的执行时间要晚不少,大部分开发商都有时间闪转腾挪降负债,被提着的心也可以稍稍放下了。

 

01

 

重压之下的惊弓之鸟

 

在之前的吹风会上,官方曾表态会有过渡期。

 

而且先在重点房企推行,然后扩大使用范围,市场没有必要过于担心。

 

但作为资金密集型行业,一直依靠高杠杆发展的房企们,面对如此严厉的融资新规,犹如惊弓之鸟。

 

在重压之下,各大房企还是快速行动起来,推出各种降负债方案,这在旁观者看来甚至有点”过激“。

 

在融资收紧的背景下,“降负债”成为多数高杠杆房企的头等大事,纷纷通过促销卖房、配股融资及分拆上市等方式来多渠道降负债。

 

 

一方面,房企通过配售新股、分拆旗下资产上市等方式,以增权益资产、增加现金流;

 

另一方面,通过打包出售资产的方式,降低负债,优化债务结构。

 

恒大更是全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,通过销售高增长带动回款高增长,大幅降低有息负债,七折卖房便是为了加速回款降低负债的一个知名案例。

 

近期多家撞线房企均在极尽全力降负债,房企们祭出的各种手段,不难看出其内心的急切。

 

02

 

稳定压倒一切

 

融资新规的出台是房地产市场长效机制建设的重要内容。

 

也是房地产金融审慎管理制度的重要组成部分。

 

如果刹车踩得太急,不仅不会起到降负债的作用,反而会引发系统性风险,诱发大规模企业资金链断链和破产风险。

 

这是管理层,企业,消费者都不愿看到的,也是整个社会不能承受之重。

 

实际上,在经历了上半年的疫情黑天鹅和长达数年的”房住不炒“的管控之后,房企大概迎来了2008年后,最艰难的一年。

 

据司法系统的披露统计,截至2020年上半年,破产房企数量已达208家,超过2018年上半年的177家。

 

破产名单中,大多数都是中小型房企,且多数集中于三四线城市,但也不乏知名度较高甚至跻身全国百强的知名房企。

 

而引发这数百家中小房企破产的原因是,没能找到“救命钱”。

 

众所周知,房地产是典型的高周转、高杠杆、高负债行业,对资金环境、融资环境极其敏感。

 

一旦融资政策收紧,大型房企尚可以借助降价促销回笼资金,而中小房企则可能面临“活不下去”的难题。

 

 

之前金融行业的P2P暴雷和长租公寓的倒闭,已经让投资者,消费者,政府苦不堪言。

 

今年7月,大名鼎鼎的车贷龙头微贷网,杭州第一大P2P暴雷,超11万投资人受波及,71亿元未还。

 

微贷网倒下,迅速引发社会和舆论风波,这也使得杭州警方表态将全力开展资产查控、处置等追赃挽损工作,并全力保护出借人的合法权益。

 

P2P行业暴雷,政府和社会共同合力之下,花了两年多的时间才勉强消化。

 

如果体量更大,占据大部分国人财富的房地产行业出现大规模的倒闭潮,后果不堪想象。

 

曾经的明星企业“联邦地产”,因为资金链断裂严重资不抵债向石家庄市中院申请破产重整。经评估,联邦地产负债总额超过180亿元,但总资产仅为105亿元。

 

德信资本,华夏银行、河北融投、河北路桥等多家机构,都因为联邦地产倒下,面临巨额债务难以追回的困境。

 

随着联邦的倒下,数千位业主的无家可归,首付打了水漂,有家不能住。

 

一个小房企的倒闭,都成了石家庄难以回避的社会问题,花了数年仍未解决完遗留问题。

 

由此可见,房地产泡沫要挤出,房地产负债要治理,但是行业要稳,既不能出现大量公司破产,也不能出现大量失业和呆坏账问题。

 

更何况今年外部环境扑朔迷离,保障内部稳定自然是重中之重。

 

因此适当的延长三道红线执行时间也符合目前的客观环境,虽然房企高周转风险积弊已久,但稳定压倒一切。

 

03

 

未来3年,收紧是主调

 

我国的楼市起伏,最值得关注的就是政策和金融。

 

虽然目前延长了房企降负债的时间,但并不意味着金融上对他们就放松了,与之相反,这是未来几年楼市金融端不会放松的信号。

 

房地产金融风险必须治理,关键在于如何治理,不加以约束,泡沫只会越来越大,对实体经济的挤出效应也越来越大。

 

这在内循环为主的体系下不可忍受,但若像日本那样主动戳破泡沫,各种金融风险、社会问题又难以承受。

 

因此,短期内只能选择维持现状,并寄希望于长期慢慢消化。

 

 

所以,“房住不炒”在三五年之内大的格局是稳固的,各种政策还会继续出台,其中首要的就是辅助企业降低负债。

 

2023年若未达标,监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制,这也意味着到2023年乃至更长时间内楼市金融端都将趋紧。

 

而且,需要明确的是,三条红线”最终目的就是调节房企的融资行为、融资结构,限制野蛮扩张,通过管控融资降低土地高溢价的情况,保障房产行业平稳健康发展。

 

“三条红线”是行业重大游戏规则的改变,在新的阶段,所有房企重新来到同一起跑线。

 

2002年及2020年为界,房地产分为土地红利阶段、金融红利阶段以及管理红利阶段。“三条红线”融资新规的影响不亚于2002年土地招拍挂制度改革。

 

政策的延续和升级,市场预期的变化,都是既定事实,属于房地产的高杠杆、高盈利时代已经彻底结束了。

 

来源:功夫财经

作者:政知事

时间:2020年9月29日

出处:https://new.qq.com/omn/20200929/20200929A05ZZY00.html

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