2023年1-7月房地产行业数据点评

城市:全国
发布时间:2023-08-16
报告类型:市场报告
发布机构:中房研协

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商品房销售市场持续下行

1—7月，商品房销售面积66563万平方米，按可比口径计算同比下降6.5%，其中住宅销售面积下降4.3%。商品房销售额70450亿元，按可比口径计算下降1.5%，其中住宅销售额增长0.7%。

1-7月新建商品房销售面积跌幅继续扩大、销售金额再次回到负增长区间。同时，当前行业面临着经济增长疲软、消费不振、总人口减少及老龄化加剧、出生率下降等一系列中长期因素影响。市场下行趋势短期内难以扭转。

房产是居民、企业及地方政府的重要资产，行业下行也将带来“资产贬值”危机。房地产及相关产业链对实体经济增长影响重大，稳经济亟需稳地产。7月，中共中央政治局会议提出我国房地产市场供求关系发生重大变化，定调房地产行业新形势。国务院、央行、住建部、四个一线城市纷纷表态，尽快推出有关政策措施，更好地满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。三、四季度房地产优化政策将陆续出台和实施。

单月数据来看，7月商品房销售面积季节性回落，同比跌幅仍然明显，单月成交规模处历史低位。8月核心城市或将调整首套住房认定标准、降首付、降利率等措施，政策有利于改善住房消费意愿、促进住房需求释放，或将产生示范和带动作用。

分类物业销售看，商品住宅销售面积跌幅扩大，销售金额仍维持上涨，但涨幅明显收窄；办公楼及商业营业用房两项指标大幅下降，销售面积跌幅均有所收窄。

从各地区销售情况看，东部地区销售面积同比由涨转跌（上月为上涨1.4%），销售金额涨幅收窄；中部和西部地区跌幅相近，较上月波动较小；东北地区保持量涨价跌，同比变动调整明显。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.2%、61.4%，与上月一致。

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房地产开发投资持续走低

1—7月，全国房地产开发投资67717亿元，按可比口径计算同比下降8.5%；其中，住宅投资51485亿元，下降7.6%。

1-7月，房地产开发投资跌幅较上月再次扩大0.6个百分点。行业修复受阻，房企投资信心严重不足，特别是民营房企处境困难，在土地市场缺少参与。数据显示，1-7月民间投资同比下降0.5%，民营经济发展活力需要进一步激发。7月19日，中央发布31条措施促进民营经济发展壮大，对提振民营企业经营预期和市场信心有积极作用。

月度数据方面，7月全国房地产开发投资9167亿元，较上月减少28.7%，同比减少17.8%。房地产投资持续下行并影响行业相关产业链，对实体经济增长造成拖累。固定资产投资同比涨幅从年初的5.5%缩小至7月的3.4%。

从物业类别投资上看，各物业类型跌幅均较上月有所扩大，商业营业用房同比跌幅最大。住宅投资占总投资比重76.0%，较上月提高0.1个百分点。

从地区来看，各区域投资同比继续负增长，东北和西部地区跌幅明显；除中部地区同比跌幅与上月有所收窄外，其他三区域跌幅均较上月有所扩大，东北地区波动最明显。开发企业在东部地区的投资比重为59.2%，较上月提高0.1个百分点。

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房屋新开工面积低位运行

1—7月，房地产开发企业房屋新开工面积56969万平方米，同比下降24.5%。其中，住宅新开工面积41546万平方米，下降25.0%。

1-7月，全国商品房新开工面积跌速趋稳，7月新开工规模7089万平方米，同比跌幅较上月收窄4.8个百分点。房屋竣工面积保持上涨，1—7月累计同比涨幅较上月扩大1.5个百分点至20.5%。在保交楼政策持续推进下房屋竣工持续改善，但当前房地产行业需求不足、低能级城市库存去化困难、资金面承压等约束房企新开工意愿及能力，短期内很难修复。

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房地产开发企业到位资金跌幅扩大

1—7月，房地产开发企业到位资金78217亿元，同比下降11.2%。其中，国内贷款9732亿元，下降11.5%；利用外资30亿元，下降43.0%；自筹资金23916亿元，下降23.0%；定金及预收款27377亿元，下降3.8%；个人按揭贷款13950亿元，下降1.0%。

1—7月，房地产开发企业到位资金跌幅持续扩大，主要商品房销售市场低迷影响，定金及预收款跌幅较上月扩大1.9个百分点，个人按揭贷款由涨转跌（上月为增长2.7%）；企业自筹资金跌幅略有收窄。定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的52.8%，较上月降低0.6个百分点；自筹资金占30.6%，较上月提升0.7个百分点。

当前市场销售形势下，房企偿债能力下滑，无论新增发放信贷还是股权融资，民营房企都难以得到有效支持。一些得到政策支持的优质头部民营房企债务违约引发对其他民营房企爆雷的担忧，市场预期进一步下滑。央行在下半年工作会议及民营企业座谈会上，分别提出要“保持房地产融资平稳有序”“满足民营房地产企业合理融资需求”。要实质性改善房企融资环境，需要加大政策支持力度，优化激励措施提高商业银行对民营房企信贷支持意愿和能力；发债增信要扩容增量、放松条件才能让更多的民营房企受益。

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商品住宅库存有所增加

7月末，商品房待售面积64564万平方米，较上月增加405万平方米。其中，住宅增加233万平方米，办公楼增加4万平方米，商业营业用房增加81万平方米。